瑕疵担保責任が見直しされ、2020年4月の民法により「契約不適合責任」となります。
1.契約不適合責任とは
契約の内容とは異なるものが売却されたときは、買主は売主に対して
- 追完請求
- 代金減額請求
- 催告解除
- 無催告解除
- 損害賠償
の5つを請求できることになります。
契約書に書かれているか書かれていないかが重要
契約不適合責任では、契約書に「書かれているか、書かれていないか」がとても重要。
本人同士の取り決めを重視している契約であることから、従来の瑕疵担保責任よりはるかに単純で分りやすい責任の内容となっているのです。
（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
新民法第566条
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
解説
今回の民法改正で瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わった訳ですが私の解釈としては、買い側よりも売り側のリスクが大きくなったと感じます。瑕疵担保責任の場合は売主の瑕疵担保責任を免責とする特約を契約書で合意していれば、「売った後に発見された物件の瑕疵について一切の責任は取りません。」という事が可能でした。しかし、契約不適合責任に変わったことで買い側が引渡しを受けた後に説明の無かった事項（契約内容と違っていた場合）は責任を取ってください。と言えるという事です。そのリスクを最小限にするには何が必要か？
不動産業者の役割が非常に重要になった！
例えば、築３０年ほどの中古住宅を売りたいと考えた場合、建物は老朽化していて外も中も修繕が必要な状態、土地の境界がどうなっているのか良く分からない、など様々な問題があります。この状態で家を売るには現状を調査する必要が出てきます。
インスペクションをご存じですか？
資格を持った建築士などが物件の状況調査をして書面で診断書を作成してくれます。ここで発見された不具合などは契約内容に記載することで不適合責任にはなりません。
境界杭などの確認
敷地についても、境界杭があるかどうか？建物が越境していないか？建築基準法の道路に2ｍ以上接しているか？など確認する必要があります。先祖代々の土地で聞いていなかった事などある場合もありますので第三者に調べてもらう事が重要です。
不動産業者の選定
街を歩けば不動産業者は数多く見られると思いますが、どの不動産業者に売却の依頼をしたらよいか？売買契約に至るまでの様々なアドバイスを誠実に解りやすくサポートできる会社が求められると思います。契約不適合責任を理解して売主様や買主様のトラブルの無い契約をしていただく事がこれから不動産業者の責任として重く受け止めております。
弊社、営業には建物施工管理技士の資格を待ったスタッフやインスペクション業者や測量業者との連携、などお客様に安心してご依頼いただける様、準備しておりますのでよろしくお願いいたします。